「這個價貴不貴？」是每位買家的第一個問題。香港中小型生意買賣最常用的是純利倍數法：以調整後年化純利乘以行業倍數，再按租約年期、客源集中度及人手依賴度上下調整。
但倍數只是起點。真正決定投資是否值得的是回本期與內部報酬率（IRR）——同樣 1.8 倍的頂讓費，租約剩三年與剩八年，是兩筆完全不同的投資。
香港生意估值：純利倍數、回本期與 IRR 怎樣算
要逐項核對的重點
- 調整後純利（SDE）
- 在帳面純利上加回店主薪酬、非經常性支出與私人開支，扣除你接手後必須新增的成本（例如聘請店長）。
- 行業倍數
- 餐飲約 1–2.5 倍、零售約 1–2 倍、服務業約 1.5–3 倍、電商約 2–4 倍年化純利，僅為市場常見區間。
- 回本期
- 頂讓費（含存貨與押金）÷ 每月調整後純利。12–24 個月屬進取，24–36 個月屬一般。
- IRR
- 計入交接期營業額下滑、翻新支出及退出時的轉售價值，才反映真實年化報酬。
- 風險折讓
- 租約剩餘年期短、單一客戶佔比高、牌照未齊、依賴店主本人，都應調低倍數。
流程步驟
- 1. 整理 12 個月真實收支
以 POS、銀行入帳與供應商單據三方對照，剔除一次性項目。
- 2. 計算調整後純利
加回店主薪酬與私人開支，扣除接手後必須新增的支出。
- 3. 套用行業倍數定價格區間
得出上下限，再按租約與集中度風險調整。
- 4. 推算回本期與 IRR
用平台的免費模擬分析工具輸入增長率、毛利率及退出年期，看三年現金流與 IRR。
- 5. 以數據議價
把假設與風險折讓寫進 Term Sheet，議價時有理可依。
常見數字區間
| 餐飲常見倍數 | 年化純利 1–2.5 倍 |
|---|---|
| 零售常見倍數 | 年化純利 1–2 倍 |
| 電商常見倍數 | 年化純利 2–4 倍 |
以上為市場常見區間，僅供參考，實際數字須以放盤的財務資料及盡職調查結果為準。
常見問題
香港生意估值最常用哪種方法？
中小型生意最常用純利倍數法：調整後年化純利 × 行業倍數。資產較重的生意（例如設備或存貨佔比高）會再參考資產淨值法，兩者取較合理者。
什麼是調整後純利（SDE）？
在帳面純利上加回店主本人薪酬、非經常性及私人開支，並扣除買家接手後必須新增的成本，例如聘請店長或增加會計費用。
回本期多長才算合理？
香港市況下 12 至 24 個月屬進取，24 至 36 個月屬一般。超過 36 個月須確認租約年期足夠長，否則風險偏高。
可以自己試算 IRR 嗎？
可以。平台的免費模擬分析工具讓你輸入增長率、毛利率、退出年期及估值倍數，即時得出三年月度現金流、回本期與 IRR。
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