財務分析損益表盡職審查
睇懂損益表：買生意前必查的 8 個項目
收入、食材成本、租金、人手、水電、平台佣金、雜項、一次性支出——逐項拆解香港細店損益表最常被美化的位置。
2026年2月 · 約 7 分鐘閱讀
為何要自己重做一次損益表
賣家提供的損益表，通常是「賣盤版本」：收入取旺月、支出取淡月。買家的任務不是相信報表，而是用第三方憑證重建一份自己的版本。
逐項核對清單
- 營業額
- 以收銀機月結報表 + 外賣平台結算單 + 銀行入帳三方對照，留意現金比例是否合理。
- 食材成本
- 茶飲店一般佔營業額 25% 至 35%。低於 25% 要查是否漏計損耗或員工餐。
- 租金及管理費
- 以租約及最近三個月租金收據為準，並確認差餉、管理費、空調費由誰承擔。
- 人手成本
- 包括強積金、假期替工及業主自己的合理工資。這是最常被隱藏的一項。
- 水電煤
- 要求提供最近兩期實際帳單，夏季用電通常明顯較高。
- 平台佣金
- 外賣平台佣金及推廣費可高達訂單金額的 25% 至 35%，須從收入中扣除。
- 雜項
- 清潔、除蟲、POS 月費、包裝物料、維修保養，合計通常佔營業額 3% 至 6%。
- 一次性項目
- 裝修攤分、設備購置、罰款或補助，須單獨列出，不應影響常態純利。
重建後再計一次回本期
把調整後的每月純利，重新除入叫價，你會發現不少「18 個月回本」的盤，實際落在 26 至 30 個月。這個差距，就是議價的空間。
Biz1001 的放盤頁提供 12 個月收入與支出走勢圖，可直接觀察季節性及支出結構是否穩定。
常見問題
應該睇幾長時間的帳目？
最少 12 個月，才能覆蓋香港的旺淡季（農曆新年、暑假、秋冬）。少於 6 個月的帳目難以判斷季節性。
現金生意如何驗證收入？
對照收銀機 Z 單、食材採購量與外賣平台訂單量三者的比例。若食材採購與申報收入不成比例，通常代表收入被高估或低報。