估值回本期買家指南

香港生意估值入門：叫價高低點樣睇？

由回本期、純利倍數到營業額倍數，整理一套買家可以即刻套用的估值判斷框架，並附上餐飲及零售行業的常見區間。

2026年2月 · 約 8 分鐘閱讀

先搞清楚：你買的是「盤」還是「現金流」

香港生意頂讓市場最常見的錯誤，是只比較叫價高低，卻忽略每個盤背後的現金流質素。同樣叫價 80 萬，一間月純利 5 萬的茶飲店與一間月純利 2 萬的小食店，實際價值相差超過一倍。

估值的第一步，是把叫價換算成「回本期」：叫價 ÷ 每月純利 = 回本月數。香港細餐飲一般落在 12 至 24 個月；低於 12 個月要留意純利是否可持續，高於 30 個月則要考慮租約年期是否足以回本。

1. 業主自己落場的工時：如果賣家每周落場 60 小時而不計工資，你接手後請人的成本要從純利扣除。

2. 一次性收入：節日推廣、團購平台補貼或政府補助，不應計入常態收入。

3. 租金將加幅：查清租約剩餘年期及續租條款，按市價估算加租後的純利。

4. 資本開支：冷氣、製冰機、爐具的剩餘壽命，接手兩年內要換的設備要預留現金。

最有力的議價依據不是「我覺得貴」，而是具體風險：租約只剩 8 個月、牌照未齊、關鍵員工不留、收入集中於單一外賣平台。每一項風險都可以換算成金額，作為調價或分期付款的談判基礎。

Biz1001 每個放盤都會列明租約、牌照、人手及支出結構，方便你在睇場前先做一次紙上估值。

回本期多短才算「好盤」？

香港細型餐飲以 12 至 24 個月為合理區間。低於 12 個月要查清純利是否包含一次性收入或未計業主工資；高於 30 個月要確認租約年期足夠。

賣家不肯提供帳目怎麼辦？

最低要求是近 6 至 12 個月的收銀機報表、外賣平台結算單及租金收據。三者互相對照，已足以判斷收入真實性。若完全拒絕提供，建議放棄。

平台每個放盤都附 12 個月收入支出圖表及支出結構，登記買家可索取財務附件。